Le recouvrement de loyers impayés est une problématique à laquelle de nombreux propriétaires sont confrontés. En tant qu’avocat, je vous propose dans cet article de vous guider pas à pas pour résoudre cette situation difficile, en adoptant un ton informatif et expert.
1. La prévention des impayés
Avant d’aborder les solutions de recouvrement, il convient de souligner l’importance de la prévention des impayés. Pour cela, plusieurs actions peuvent être mises en place par le propriétaire :
- Vérification des antécédents locatifs : demander aux futurs locataires leurs trois dernières quittances de loyer ainsi qu’une attestation de leur ancien propriétaire certifiant qu’ils n’ont pas eu d’incidents de paiement.
- Solides garanties : exiger une caution solidaire ou un garant qui s’engage à payer les loyers en cas de défaillance du locataire.
- Assurance loyers impayés : souscrire à une assurance qui prendra en charge le recouvrement et les indemnités en cas d’impayés.
2. La procédure amiable
Dès les premiers retards de paiement constatés, il est conseillé d’entamer une démarche amiable auprès du locataire. Cette étape peut comprendre :
- Une relance écrite : rappeler au locataire son obligation de payer le loyer et les charges, en lui fixant un délai pour régulariser la situation.
- Une mise en demeure : si le locataire ne répond pas à la relance, une mise en demeure peut être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier doit préciser les sommes dues et indiquer un nouveau délai de paiement.
- La proposition d’un échéancier : en cas de difficultés financières du locataire, il est possible de proposer un échéancier pour étaler le paiement des sommes dues sur une période déterminée.
Il est important de garder une trace écrite de toutes ces démarches, qui pourront servir de preuve en cas de procédure judiciaire ultérieure.
3. La procédure judiciaire
Lorsque la procédure amiable n’a pas abouti, il est nécessaire d’envisager une action en justice pour obtenir le recouvrement des loyers impayés. Cette procédure comporte plusieurs étapes :
a) Le commandement de payer
Le commandement de payer est un acte juridique délivré par un huissier de justice, mettant en demeure le locataire de régler les sommes dues dans un délai de deux mois. Passé ce délai sans paiement effectif, le propriétaire pourra entamer l’action en justice proprement dite.
b) L’assignation en référé devant le tribunal
Après l’échéance du délai de deux mois, le propriétaire peut saisir le juge des référés du tribunal compétent (tribunal d’instance ou tribunal de grande instance, selon le montant des loyers impayés). L’assignation en référé doit être signifiée par un huissier de justice au locataire, qui disposera d’un délai de 15 jours pour se défendre.
c) Le jugement et les voies d’exécution
Le juge des référés statue sur la demande de recouvrement des loyers et peut condamner le locataire à payer les sommes dues, assorties éventuellement d’intérêts et de frais. Si le locataire ne s’exécute pas, plusieurs voies d’exécution sont possibles :
- Saisie sur salaire : l’huissier de justice peut demander à l’employeur du locataire de verser une partie du salaire directement au propriétaire jusqu’à extinction de la dette.
- Saisie mobilière : l’huissier peut procéder à la saisie des biens meubles du locataire (voiture, électroménager, etc.) pour les vendre aux enchères et rembourser les sommes dues.
- Saisie immobilière : en cas d’échec des autres voies d’exécution, il est possible de faire saisir un bien immobilier appartenant au locataire pour le vendre et recouvrer les loyers impayés.
4. L’expulsion du locataire
En parallèle de la procédure de recouvrement des loyers, il est possible d’entamer une action en expulsion du locataire. Pour cela, le propriétaire doit :
- Délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire : cette étape est similaire au commandement de payer évoqué précédemment, mais vise spécifiquement la clause résolutoire du bail qui prévoit la résiliation automatique en cas d’impayés.
- Saisir le tribunal compétent : si le locataire ne régularise pas sa situation dans les deux mois, le propriétaire peut saisir le tribunal pour demander l’expulsion et la résiliation du bail.
- Obtenir un titre exécutoire : si le juge prononce l’expulsion, il délivre un titre exécutoire qui permettra à l’huissier de justice de procéder à l’expulsion effective du locataire.
Notez que certaines périodes sont protégées et ne permettent pas d’expulser un locataire (trêve hivernale, état de catastrophe naturelle…).
Le recouvrement des loyers impayés est une procédure complexe qui nécessite souvent l’intervention d’un avocat. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour mener à bien ces démarches et obtenir gain de cause.
