La loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), promulguée en novembre 2018, a apporté d’importantes modifications dans le secteur immobilier. Parmi les nombreux dispositifs concernés par cette loi, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) doivent également se conformer à de nouvelles obligations. Cet article vise à expliquer ces obligations et leurs conséquences pour les investisseurs.
Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?
Les SCPI sont des structures d’investissement collectif qui ont pour objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Les investisseurs, appelés associés, détiennent des parts de la société proportionnellement à leur apport initial. Les revenus générés par la location des biens immobiliers sont ensuite redistribués aux associés sous forme de dividendes.
Les SCPI offrent aux investisseurs plusieurs avantages, dont notamment la mutualisation des risques et une gestion déléguée du patrimoine immobilier. Elles permettent également de diversifier son portefeuille d’investissement en accédant à différents types de biens (bureaux, commerces, logements) et zones géographiques.
La loi ELAN : un contexte réglementaire renforcé pour les SCPI
La loi ELAN a introduit plusieurs dispositions visant à encadrer davantage les activités des SCPI. Parmi les principales obligations figurent :
- L’obligation de mettre en place un plan de prévention des risques locatifs (PPRL)
- La nécessité d’obtenir un agrément pour exercer l’activité de gestionnaire de SCPI
- Des règles plus strictes en matière de financement et d’emprunt
- Des obligations renforcées en matière d’éco-responsabilité et de performance énergétique
Obligation de mettre en place un plan de prévention des risques locatifs (PPRL)
Dans le cadre de la loi ELAN, les SCPI doivent désormais élaborer et mettre en œuvre un plan de prévention des risques locatifs (PPRL). Ce dispositif vise à identifier, anticiper et gérer les risques susceptibles d’affecter la rentabilité du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.
Le PPRL doit notamment comporter :
- Une analyse des risques locatifs potentiels (vacance, impayés, dégradation des biens)
- Des mesures préventives et correctives pour limiter ces risques
- Un suivi régulier de l’exécution du plan et de son efficacité
Nécessité d’obtenir un agrément pour exercer l’activité de gestionnaire de SCPI
La loi ELAN impose également aux sociétés de gestion de SCPI d’obtenir un agrément délivré par l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour exercer leur activité. Cet agrément atteste du respect par la société de gestion des règles et obligations imposées par la réglementation en vigueur, notamment en matière de transparence, de gouvernance et de compétences professionnelles.
L’obtention de cet agrément constitue une garantie supplémentaire pour les investisseurs quant à la fiabilité et la pérennité de la SCPI.
Règles plus strictes en matière de financement et d’emprunt
Afin d’éviter les risques liés à un endettement excessif, la loi ELAN a également renforcé les conditions d’emprunt pour les SCPI. Désormais, celles-ci ne peuvent emprunter que dans la limite de 20% de leur actif net, sauf dérogation exceptionnelle accordée par l’AMF. De plus, elles doivent s’assurer que le remboursement des emprunts contractés ne pèse pas sur la distribution des dividendes aux associés.
Obligations renforcées en matière d’éco-responsabilité et de performance énergétique
Dans le cadre des politiques publiques visant à améliorer l’efficacité énergétique et à réduire les émissions de gaz à effet de serre, les SCPI sont désormais soumises à des obligations plus exigeantes en matière d’éco-responsabilité et de performance énergétique. Ainsi, elles doivent notamment :
- Réaliser des travaux d’amélioration énergétique sur leur patrimoine immobilier
- Intégrer des critères environnementaux dans leur stratégie d’investissement et de gestion
- Informer les associés sur les performances énergétiques des biens détenus par la SCPI
Ces obligations ont pour objectif de favoriser une meilleure prise en compte des enjeux environnementaux par les acteurs du secteur immobilier, y compris les SCPI, et de contribuer ainsi à la transition énergétique.
En définitive, la loi ELAN a renforcé les obligations des SCPI afin de garantir un meilleur encadrement de leur activité et une plus grande protection des investisseurs. Les associés sont désormais mieux informés sur les risques locatifs, la gouvernance et la performance énergétique du patrimoine détenu par la SCPI. Ces nouvelles dispositions contribuent également à promouvoir un modèle d’investissement immobilier plus responsable et durable.
